8月22日，一則“珠海一房企打響‘五折’賣(mài)房第一槍” 的消息在社交媒體上引起廣泛關(guān)注。該消息表示，珠海金灣區(qū)某知名樓盤(pán)備案價(jià)2.8萬(wàn)/㎡，開(kāi)發(fā)商打折賣(mài)1.4萬(wàn)~1.5萬(wàn)/㎡。

第一財(cái)經(jīng)從多方了解到，前述網(wǎng)傳消息所指樓盤(pán)位于珠海金灣區(qū)航空新城，是由上市房企寶龍地產(chǎn)和雅戈?duì)栔脴I(yè)共同操盤(pán)的“金灣·寶龍城”項(xiàng)目（預(yù)售證備案名為金灣寶龍廣場(chǎng)）。該樓盤(pán)項(xiàng)目主要面向剛需客群，房屋面積在68~110平方米左右。2020年，該商品住房項(xiàng)目取得預(yù)售證，其中部分在售樓盤(pán)預(yù)計(jì)在明年6月交房。

“（開(kāi)發(fā)商）才重新下調(diào)備案價(jià)不久，最初備案價(jià)在2.4萬(wàn)~2.8萬(wàn)/㎡左右，實(shí)際銷(xiāo)售均價(jià)也在2.5萬(wàn)~2.6萬(wàn)/㎡。根據(jù)珠海住建局最新的房?jī)r(jià)備案規(guī)則，實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格不得低于備案價(jià)的85%。目前，寶龍城這個(gè)項(xiàng)目在下調(diào)備案價(jià)之后，再按照最低折扣85折走，實(shí)際售價(jià)降到1.5萬(wàn)/㎡左右，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，如果當(dāng)下買(mǎi)入，相當(dāng)于每平方米凈賺1萬(wàn)元。”鏈家某房產(chǎn)中介22日晚間告訴記者。

根據(jù)珠海住建局官網(wǎng)最新公示信息，7月26日，金灣寶龍廣場(chǎng)三期D區(qū)域共計(jì)196套房源進(jìn)行調(diào)價(jià)，調(diào)價(jià)后備案均價(jià)為18967.07元/㎡。三個(gè)月前，也即4月3日，D區(qū)域已有214套房源的備案價(jià)進(jìn)行調(diào)降，由2021年最初的備案均價(jià)26889.95元/㎡下調(diào)至20804.33元/㎡。

值得注意的是，前述部分房源年內(nèi)兩次下調(diào)備案價(jià)。以金灣寶龍廣場(chǎng)三期D區(qū)域1棟1201室為例，該房源總面積為69平方米左右，2021年最初備案價(jià)為28002.57元/㎡，今年4月下調(diào)至21745.32元/㎡，并在7月底降為19783.96元/㎡，僅備案價(jià)降幅就達(dá)到30％左右。

23日上午，第一財(cái)經(jīng)記者致電珠海金灣區(qū)住建局，一名主管房地產(chǎn)交易科室的工作人員在電話(huà)中表示，目前，寶龍城項(xiàng)目采取的降價(jià)推盤(pán)做法為合理的市場(chǎng)行為。在珠海，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商可以每個(gè)季度向珠海市住建局申請(qǐng)調(diào)整一次新房備案價(jià)，調(diào)整后，只要售價(jià)不低于備案價(jià)的八五折，就可以正常辦理網(wǎng)簽。

2016年，珠海市發(fā)布《關(guān)于我市商品房銷(xiāo)售價(jià)格備案的通知》，要求從當(dāng)年10月6日起，珠海全市區(qū)域內(nèi)，新建商品房在銷(xiāo)售（預(yù)售和現(xiàn)樓銷(xiāo)售）前，必須辦理價(jià)格備案，并嚴(yán)格落實(shí) “一套房一標(biāo)價(jià)”。2022年4月，珠海市調(diào)整了房?jī)r(jià)備案規(guī)則方案，實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格由此前的不得低于備案價(jià)的90%調(diào)整為85%；調(diào)整備案均價(jià)的間隔時(shí)間在3個(gè)月以上。

“比方說(shuō)，有些人前些年可能花2萬(wàn)多買(mǎi)房，隨著后來(lái)市場(chǎng)好轉(zhuǎn)，這處房源的備案單價(jià)可能升到3萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)商也不可能讓這些業(yè)主去補(bǔ)1萬(wàn)塊。”該名工作人員進(jìn)一步解釋說(shuō)。他表示，目前，珠海市對(duì)于新建商品房備案價(jià)每季度上調(diào)有比例限制，但對(duì)于下調(diào)尚無(wú)比例限制。近期以來(lái)，部分開(kāi)發(fā)商可能存在資金鏈緊張的問(wèn)題，希望通過(guò)以?xún)r(jià)換量、加速回籠資金或盤(pán)活其他區(qū)域的樓盤(pán)項(xiàng)目。只要基于現(xiàn)行備案規(guī)則并經(jīng)由市住建部門(mén)審核通過(guò)，即為合規(guī)行為。

第一財(cái)經(jīng)梳理發(fā)現(xiàn)，自去年以來(lái)，在珠海市內(nèi)，類(lèi)似于“金灣·寶龍城”這樣的剛需和改善型新房項(xiàng)目，大量房源下調(diào)備案價(jià)的事情時(shí)有發(fā)生。其中，在金灣和斗門(mén)等非中心城區(qū)，作為區(qū)域房?jī)r(jià)的“洼地”，這一現(xiàn)象尤為明顯。

以位于斗門(mén)區(qū)、房源建筑面積在90平方米左右的剛需盤(pán)雙子星大廈為例，該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商是珠海格力房產(chǎn)有限公司。2019年，該樓盤(pán)1、2棟最初備案均價(jià)為18002.01元/㎡，這兩棟房源已在2021年10月交房，但直至目前，仍有部分房源未出售。2023年7月26日，該樓盤(pán)1、2棟尚未出售的19套新房備案均價(jià)下調(diào)至10795.56元/㎡，實(shí)際售價(jià)則在備案價(jià)基礎(chǔ)上進(jìn)一步打85折，也即9200元/㎡左右。目前售價(jià)也相當(dāng)于最初備案價(jià)的5折左右。

改善型新房?jī)r(jià)格相對(duì)更加韌性，但即便如此，一些熱門(mén)項(xiàng)目也遭遇備案價(jià)下調(diào)。以位于金灣區(qū)、由融創(chuàng)開(kāi)發(fā)的云水觀(guān)棠花園項(xiàng)目為例，2022年10月該項(xiàng)目A區(qū)3棟樓房源備案均價(jià)為27066.53元/㎡，但在今年8月2日，3棟78套未售房源均價(jià)調(diào)降至25959.62元/㎡。

珠海金灣、斗門(mén)等區(qū)域大量新房備案價(jià)下調(diào)，與兩地新房庫(kù)存量大、去化難不無(wú)關(guān)系。

世聯(lián)行相關(guān)研報(bào)顯示，2022年各月，珠海樓市成交量同比2021年各月均有一定下滑，成交價(jià)格呈直線(xiàn)小幅下滑態(tài)勢(shì)，整體市場(chǎng)面較為冷淡，項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)加推也有所減緩，樓市整體趨于低迷。其中，中心城區(qū)由于住房資源稀缺且沒(méi)有新項(xiàng)目入市，部分商品住房項(xiàng)目成交價(jià)仍有所上漲；但在斗門(mén)、金灣航空新城等區(qū)域，由于在售項(xiàng)目多，項(xiàng)目同質(zhì)化嚴(yán)重，配套仍待完善等原因，全年以去庫(kù)存為主，房?jī)r(jià)持續(xù)走低。

進(jìn)入2023年之后，珠海首套房貸最低利率已降至3.6%，樓市成交也一度有所回暖，但由于非中心城區(qū)新房庫(kù)存量大，開(kāi)發(fā)商仍處于“內(nèi)卷式”打折促銷(xiāo)階段。以寶龍城項(xiàng)目所處的金灣區(qū)為例，根據(jù)世聯(lián)行研報(bào)，今年上半年，金灣供應(yīng)量大幅回落，區(qū)域市場(chǎng)呈現(xiàn)以量換價(jià)態(tài)勢(shì)，航空新城及其周邊項(xiàng)目走量加快，房?jī)r(jià)則繼續(xù)下行。